locazioni iva a piacere da giugno 2012

Il recente DL 83/2012 modifica strutturalmente anche la disciplina delle locazione di immobili. Infatti l’articolo 9 del DL riscrive interamente il n. 8), comma 1, dell’articolo 10 del DPR 633/1972.

Anteriormente alla modifica, il regime Iva ordinario delle locazioni di immobili era l’esenzione ad eccezione di alcune tipologie di locazione. In particolare erano soggette all’Iva (10%) le locazioni di immobili abitativi da parte delle imprese costruttrici o di ripristino (cioè quelle che hanno eseguito interventi di restauro e di risanamento conservativo, interventi di ristrutturazione edilizia e/o interventi di ristrutturazione urbanistica) in attuazione di piani di edilizia convenzionata entro quattro dalla ultimazione della costruzione o dei lavori a patto che il contratto di locazione non abbia una durata inferiore a quattro anni.

Erano inoltre soggetti ad Iva (21%) le locazioni di fabbricati strumentali da chiunque concesse quando il locatario aveva una percentuale di detrazione Iva inferiore o uguale al 25% oppure non era un soggetto passivo Iva oppure il locatore aveva manifestato l’opzione per l’imponibilità.

Con l’entrata in vigore del DL 83/2012 la disciplina viene semplificata. Rimane infatti, come regola generale, l’esenzione Iva per le locazione di immobili, sia abitativi sia strumentali, affiancata da tre eccezioni. L’imponibilità Iva della locazione è riservata, previa esplicita opzione del locatore nel contratto di locazione, per i fabbricati:

-          abitativi, effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino (cioè quelle che hanno eseguito interventi di restauro e di risanamento conservativo, interventi di ristrutturazione edilizia e/o interventi di ristrutturazione urbanistica) senza limite temporale;

-          abitativi, destinati ad alloggi sociali (cd. housing sociale);

-          strumentali.

Operazione	Cedente	Cessionario	Iva		Registro
			Regime	Detrazione per il cedente
Locazione di fabbricati abitativi	1) Imprese costruttrici o che vi abbiano eseguito interventi di restauro e di risanamento conservativo, interventi di ristrutturazione edilizia e/o interventi di ristrutturazione urbanistica se hanno esercitato l’opzione per l’imponibilità	Chiunque (soggetti passivi Iva e privati)	Imponibile 10%	Ammessa	Fissa 168 €
	2) Qualunque soggetto passivo se l’immobile è destinato ad alloggio sociale	Chiunque (soggetti passivi Iva e privati)	Imponibile 10%	Ammessa	Fissa 168 €
	3) Imprese diverse dalle precedenti	Chiunque (soggetti passivi Iva e privati)	Esente	Non ammessa o ammessa con il pro-rata	Aliquota 2%
Locazione di fabbricati strumentali	1) Qualunque impresa che ha esercitato l’opzione per l’imponibilità Iva	Chiunque (soggetti passivi Iva e privati)	Imponibile 21%	Ammessa	Fissa 168 €
	2) Imprese diverse dalle precedenti	Chiunque (soggetti passivi Iva e privati)	Esente	Non ammessa o ammessa con il pro-rata	Aliquota 1%

L’Agenzia delle Entrate, considerata la recente entrata in vigore del DL 83/2012, non si è ancora pronunciata sulle modalità di esercita l’opzione per i contratti in corso alla data di entrata in vigore del DL (26 giugno 2012).

Alcuna dottrina ritiene applicabile quanto riportato nella Risoluzione 4 gennaio 2008, n. 2/E. In particolare, secondo l’Agenzia delle Entrate il soggetto subentrante in un contratto di locazione che non ha potuto esercitare l’opzione per l’imponibilità all’Iva in sede di registrazione del contratto, può esercitarla all’atto del sub-ingresso mediante invio di apposita raccomandata a/r al competente Ufficio dell’Agenzia delle Entrate, ove manifesta tale opzione. Si attende sul punto una pronuncia dell’agenzia delle Entrate.

FONTE .portale aziende.it